盡管東方雨虹對外宣稱“不涉及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務”，但這家“防水一哥“卻在瘋狂“刷臉”北京土拍。

  6月16日，北京正在進行本月的第三次土拍，網(wǎng)傳的報名表中又出現(xiàn)了東方雨虹的身影，它攜手海門海泰報名了經(jīng)開區(qū)X47R地塊，這宗地起拍價68.8億元，僅保證金便高達13.8億元，出手頗為闊綽。

  這是東方雨虹6月以來第三次出現(xiàn)在北京土拍市場，盡管至今尚未有所斬獲，但其似乎愈挫愈勇。連續(xù)參戰(zhàn)讓外界驚嘆于它的資金實力，也令大家好奇，這家“防水一哥”是否真的要涉足房地產(chǎn)開發(fā)。更有網(wǎng)友戲言，東方雨虹涉足房地產(chǎn)的底氣在于“不漏水”。

  激進搶地

  過去的二十多年里，東方雨虹一直以供應商的身份與房地產(chǎn)連接在一起，其更為外界熟知的標簽是防水建材，甚至被稱作是行業(yè)“一哥”。近兩年，房地產(chǎn)市場格局生變，行業(yè)出清，這位“一哥”開始躍躍欲試，想要趁機擴展業(yè)務版圖。

  苗頭早期出現(xiàn)在2020年。
  當年8月，奧園以約8.47億元的價格競得了一宗位于廣州市增城區(qū)中新鎮(zhèn)的宅地，后被命名為奧園中新城市天地（即“奧園新譽府”）。按計劃，這里將會被打造為廣州東首個“總部經(jīng)濟TOD”項目，是一個集總部經(jīng)濟辦公、大型購物中心、主題商業(yè)步行街、高端住宅、文化休閑于一體的城市商業(yè)綜合體標桿。
  該項目還有一個占股20％的合作方——東方雨虹。奧園中新城市天地舉行啟動儀式的時候，東方雨虹執(zhí)行董事楊浩成還去了現(xiàn)場，當時的報道透露出一個信息：東方雨虹要在這里設立華南總部基地。
  只是隨著奧園債務危機爆發(fā)，這個項目開始走向爛尾。有熟悉該項目的業(yè)主曾向《國際金融報》記者表示，奧園中新城市天地的商業(yè)部分已經(jīng)暫停開發(fā)建設，如今重點在住宅部分的保交樓，因開發(fā)貸原因抵押銀行而暫無法網(wǎng)簽的部分底商已經(jīng)開啟商鋪置換流程。

  或是由于上述項目推進受阻，2021年4月，東方雨虹通過旗下全資子公司廣州東方雨虹置業(yè)以約1.12億元的價格摘下了花都區(qū)的一宗商住地塊。根據(jù)公開信息，該項目在今年6月7日舉行開工奠基儀式，計劃建設為集甲級寫字樓、高端居住、金融服務、科研、休閑和餐飲等多功能生態(tài)于一體的城市綜合體，總投資3億元。

  2023年，積攢了經(jīng)驗后的東方雨虹開始將目光瞄準北京市場。

  6月1日，北京迎來當月的首場土拍，4宗宅地共吸引了48家主體單位參拍，合計成交95.2億元，平均溢價10.1％。從流出的報名表看，東方雨虹報名了順義新城第19街區(qū)19-69地塊以及順義新城第20街區(qū)6001地塊，起始價分別為14.4億元、15.05億元，競爭十分火熱，在搖號環(huán)節(jié)被幸運兒福建雄旺、中能建收入囊中。

  同月14日，北京進行第二場土拍。

  東方雨虹攜手海門海泰再戰(zhàn)，報名了位于海淀區(qū)的兩宗地，即雙新村003號、004號地塊，可惜再度抱憾而歸。

  為何下場
  可喜的利潤空間、優(yōu)化后的參拍規(guī)則是促使其押注北京土拍市場的主要原因。
  諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關榮雪在采訪中向《國際金融報》記者表示，今年以來，多城樓市復蘇緩慢，導致開發(fā)商調(diào)整布局，更加青睞北京這類具備穩(wěn)健樓市特征的城市；另一方面，北京個別地塊拍地規(guī)則收緊，禁止多“馬甲”搖號適度降低了老面孔的重復進場，加大了新面孔的入市機會。
  據(jù)悉，4月北京市規(guī)劃和自然資源委員會將部分地塊掛牌文件中對競買人資格的要求由“同一企業(yè)及其控股的各個公司不得參加同一宗地的競買”，調(diào)整為“同一集團成員企業(yè)不得同時報名競買同一宗地；聯(lián)合競買的，同一集團成員企業(yè)僅可組成一個聯(lián)合體參與同一宗地競買”。規(guī)則優(yōu)化后，以往霸屏的“中建系”在近期幾次土拍中明顯不及以往激進。
  還有一個隱形福利是，北京土拍市場近期取消了“土地成交后，不得以任何直接或間接形式將股權或投資權益轉移給該宗地其他參與搖號的競買人及其關聯(lián)方”的限制條款，這就意味著，拿到地后，若企業(yè)存在不具備開發(fā)能力或資金受限情況，可以引入其他合作方，操作空間更大。這給了其他玩家更多機會。
  在6月的三場土拍中，報名表出現(xiàn)了不少從未出現(xiàn)在北京市場的房企，如石家莊創(chuàng)世紀、剛成立沒幾天的太原萃豐、福建雄旺等。它們的出現(xiàn)打亂了北京土地市場的競拍格局，也為市場賦予了更多活力。
  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉曾分析，政府對土地進行限價，為競得企業(yè)創(chuàng)造出巨大的利潤空間，也是導致北京土拍市場火熱的重要原因。

  以石家莊創(chuàng)世紀為例，其于6月14日摘下順義新城第2街區(qū)地塊，該宗地樓面價約2.32萬/平方米，銷售指導價為4.6萬元/平方米；再如6月1日被福建雄旺摘下的順義新城第19街區(qū)19-69地塊，這宗地樓面價2.91萬元/平方米，期房銷售指導價5.8萬元/平方米，現(xiàn)房6萬元/平方米。

  資金承壓
  據(jù)市場消息，《國際金融報》記者統(tǒng)計截至目前，東方雨虹6月份在北京市場已經(jīng)報名了5宗地，起拍價合計184.25億元，保證金合計37億元。雖然其中有3宗是聯(lián)合報名，但于東方雨虹而言，資金壓力依然不小。

制表：吳典

  截至2023年一季度，東方雨虹擁有賬面貨幣資金約50.52億元，較年初減少52.07％，變動原因是經(jīng)營規(guī)模增長導致經(jīng)營性支出增加及償還銀行借款；同期短期借款約41.67億元，另有規(guī)模約5.27億元的一年內(nèi)到期的非流動負債。

  以此來看，東方雨虹的現(xiàn)有資金并不算充裕。

  據(jù)悉，該公司的收入主要來自防水材料銷售、防水工程施工、其他收入及材料銷售四個業(yè)務條線，其中貢獻度高的為防水材料銷售業(yè)務。

  2022年，受下游需求疲軟影響，東方雨虹實現(xiàn)營收312.14億元，同比下滑2.26％，其中76.83％、239.81億元來自防水材料銷售業(yè)務，14.11％來自防水工程施工業(yè)務；對應歸母凈利潤則同比下降了49.57％，為21.2億元，創(chuàng)下了三年來最低水平；經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為6.54億元，同比降幅更是高達84.11％。

  對于經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額大幅下降的原因，東方雨虹直言是由于銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金減少所致。

  去年，公司加大了銷售費用的投入，這部分支出較2021年增長19.84％至26.58億元，但并未取得成效，其當期來自防水材料銷售業(yè)務的收入同比下降了5.91％。同時，由于管理費用、財務費用、營業(yè)成本等增長，一定程度上對沖了公司利潤水平。

  數(shù)據(jù)顯示，去年，東方雨虹整體毛利率下降4.76個百分點至25.77％，其中防水材料銷售業(yè)務的毛利率下降了4.68個百分點，防水工程施工則下降了4.85個百分點，同期凈利率跌破10％，達到6.78％。

  面對全面下滑的財務數(shù)據(jù)，市場好奇，東方雨虹此刻斥巨資進京拿地是否是一個好時機？

  本文源自：國際金融報

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